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梅西百货计划打造纽约城市绿洲

新冠肺炎疫情并没有阻止梅西百货首席执行官杰夫·根内特在梅西百货总部城市雄心勃勃的扩张计划。
梅西百货纽约旗舰店准备重新开业|来源:David Dee Delgado/Getty Images
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梅西百货(Macy 's Inc.)董事长兼首席执行长杰夫•根内特(Jeff Gennette)知道,人们正在谈论他在纽约市的豪赌。他们甚至会认为他疯了。

本月,根内特表示,他仍然致力于在该公司的先驱广场旗舰大楼上建造一座价值数十亿美元的摩天大楼——市政官员、开发商和零售业认为,大流行可能会迫使他放弃这些计划。他还表示,梅西百货将在商店周边地区投资2.35亿美元。

在根内特的设想中,这些项目将把一条充斥着令人不快的交通枢纽和99美分披萨店的大道,改造成一条熠熠发光、适合步行的、致力于美国式风格和消费的城市绿洲。

然而,Gennette的蓝图所承载的不仅仅是一座办公大楼和一个社区的复兴。随着纽约市在经历了14个月的新冠疫情冬眠后开始苏醒,根内特认为梅西百货的反弹取决于这座城市的复苏,反之亦然。

“纽约市就是梅西百货,梅西百货就是纽约市,”根内特说。“这是一个正确的项目。这是正确的资产。我们要仔细地做。这是我们皇冠上的宝石。”

梅西百货的命运长期以来一直与这座城市的活力联系在一起,这座城市是梅西百货业绩最好的商店和最有价值的房地产的所在地。先驱广场是美国最大的百货商店,坐落在美国最繁忙的两个十字路口。它的占地面积已达250万平方英尺,略大于巴黎的卢浮宫,有八层楼高,陈列着手袋、连衣裙和家居用品,吸引着当地人和来自世界各地的游客。新大楼将额外增加150万平方英尺的办公空间。

成为房地产开发商可能是梅西百货最好的生存策略。亚博的奇幻赛事当根内特于2017年担任首席执行官时,该公司已经在考虑如何在一些地方将其房地产货币化,并在其他地方减少损失。

在疫情爆发前宣布的重组中,该公司表示将关闭当时525家门店中的125家。它还放弃了在辛辛那提的第二个总部基地,关闭了在旧金山的一个数字部门。纽约现在是梅西百货唯一的总部。

让市政府官员支持这些开发项目将是一个艰难的过程,而且还出现了问题Amazon.com两年前。詹内特的时机也不是最好的。与其他城市中心一样,纽约也出现了居民外流、枪支暴力激增、财产税收入下降、餐馆和小企业因疫情而倒闭的海啸。

根据Kastle Systems的数据,截至5月19日,纽约都会区只有17%的员工回到了办公桌前。曾经每天涌入城市的160万通勤者是否会大批返回,这是一个悬而未决的问题。

梅西百货也遭受重创。在截至1月30日的财年中,净销售额同比下降近30%,该公司被剔除出标准普尔500指数(S&P 500 index)。为了维持总部的运转,根内特筹集了45亿美元的新资金,让商店员工暂时休假,并裁掉了近4000名公司员工。

一位跟踪零售业的分析师对新的房地产策略提出了质疑。CFRA Research高级股票分析师卡米拉•亚努舍夫斯基(Camilla Yanushevsky)表示:“就一家试图扭转局面的公司而言,他们的优先事项似乎不是我们所希望看到的。”

最近放松了对口罩和社交距离的规定,以及9月份百老汇剧院的回归,引发了人们对这座城市复苏的乐观情绪。不过,一些城市专家质疑,向远程工作和网上购物的转变是否会持续下去,从而减少对另一座办公大楼的需求,更不用说一座大型百货商店了。

“有很多人在讨论,嘿,我们现在需要更多的办公空间吗?60岁的根内特说。“这是一场持久战。”

梅西百货总部13层,1947年的电影《34街的奇迹》(Miracle on 34 Street)就是在这间铺着橡木板的房间里拍摄的,这位CEO一边喝着咖啡,一边充满信心。根内特经常来办公室,他穿着西装外套,但不打领带,往返于布鲁克林的家和地区商店之间。

在建筑师们进行最终设计时,他已经查看了这座闪闪发光的玻璃塔的3D模型,以及它将如何重塑天际线。他已经开始与开发商谈判,但Gennette不愿透露是哪些开发商,也不愿透露这个项目的成本。他们还没有达成协议。

根内特说,近年来,随着哈德逊广场(Hudson Yards)等新项目的开发,以及一个街区外的地铁和火车枢纽宾夕法尼亚站(Pennsylvania Station)的翻修,曼哈顿中城的重心正在向南移向先驱广场(Herald Square)。如果他想利用这一转变,他将需要扫清许多障碍,包括该市的多层重新规划的繁文缛节。他还需要缓和社区利益冲突,从社区活动家和小企业到环保组织和工会。

大卫杜夫和citron律师事务所(Davidoff Hutcher & Citron)高级合伙人、土地利用小组主席霍华德·韦斯(Howard Weiss)说:“如此规模的项目,肯定会遭到当地居民的反对。”

一个问号是,疫情是否改变了官员们的想法,不再修建更多遮光的摩天大楼,而是创造更多开放的绿色空间和娱乐场所。曼哈顿市议会议员基思·鲍尔斯(Keith Powers)说:“这些障碍让我们的市政府重新运转起来,并提出了一些问题,即后疫情时代我们的一些新重点是什么,以及如何做。”

即将到来的市长选举是另一个不确定因素。梅西百货已经准备了四年,在此期间,它一直在与纽约市长白思豪(Bill de Blasio)的办公室讨论。很快,该公司将不得不任命一位新的城市负责人重新开始,他可能倾向于减少开发,加强监管和税收。开发商“获得了过多的补贴和拨款,”在民意调查中落后的候选人黛安·莫拉莱斯(Dianne Morales)说,她呼应了这座城市深处的一种情绪。

还有一个问题是,纽约市是否需要在金融和科技公司已经搬迁的哈德逊广场(Hudson Yards)附近再建一座大型办公大楼。

自去年3月以来,纽约的摩天大楼基本上都是空的。根据经纪公司第一太平戴维斯(Savills)的数据,2021年第一季度,写字楼可用面积约为7900万平方英尺,是至少30年来的最高水平。大雇主可能会选择不强迫员工进城上班。这可能意味着更少的购物者和对新大楼的需求。

财力雄厚的公司曾试图在这座城市进行大规模开发,但都以失败告终。2018年,亚马逊宣布将在东河对岸的皇后区长岛市建立第二个总部,此前亚马逊与政府谈判获得了数十亿美元的补贴。

这家电子商务巨头很快就放弃了这些计划,因为公众对这家科技巨头获得的金融胡萝卜感到愤怒。社区活动人士还担心,一个光鲜亮丽的新科技园区会让当地的服务和学校不堪重负,导致租金飙升,取代该地区的蓝领居民。

这位首席执行官决心不让梅西百货被亚马逊收购。该公司对是否为其项目寻求税收优惠保持沉默,尽管土地利用组织的Weiss表示,他认为对于一个对商店的未来和它所处的十字路口如此重要的项目,“可能会有什么税收优惠的讨论”。根内特更愿意谈论2.35亿美元的投资,以改善该地区的公共空间。

目前,梅西百货第一季度的表现证明了他的乐观。销售额超过了华尔街的预期,导致该公司上调了今年的盈利预期。公司自营门店的同店销售额同比增长62.5%,这是一项关键的零售指标。

不断上升的疫苗接种率和刺激计划的支票正激励着美国人再次去购物。先驱广场商店的客流量一直在增加,5月中旬的客流量约为2020年2月封锁前的四分之三。

Gennette在梅西百货工作了37年,几乎是他整个成年生活。2009年,当他作为梅西百货的首席商人搬到纽约时,他目睹了梅西百货经历了几次迭代,包括2005年联合百货公司(Federated Department Stores)与梅百货公司(May Department Stores)的合并,后者当时拥有梅西百货的品牌,交易价值170亿美元。亚博的奇幻赛事

为了巩固自己的遗产,赢得对这些项目的支持,根内特打出了历史牌:他指出,梅西百货并不是后来者,它在1858年南北战争之前就在这座城市开设了第一家店。先驱广场的标志性商店已经有近120年的历史了。他正在向投资者、市政府官员和附近社区推销的这个项目是关于未来100年的。

他声称,这些发展将为纽约带来和梅西百货一样多的好处——每年产生2.69亿美元的税收收入,同时刺激每年42.9亿美元的经济产出。当然,这是假设到梅西百货大楼建成时,写字楼市场已经反弹,而梅西百货大楼建成可能还需要几年时间。

开发商和经纪人都赞同Gennette的观点。他们说,在经济低迷时期,位于交通枢纽附近的新塔将比旧塔表现更好。大牌租户已经被吸引到更高端的地段。例如,在疫情期间,Facebook Inc.签署了Vornado Realty Trust对宾夕法尼亚车站旁法利大楼(Farley Building)的重新开发项目的巨额租约。苹果公司(Apple Inc.)也增加了在附近办公大楼Penn Plaza 11号的布局。

根内特说他知道所有的陷阱。他押注纽约将重现疫情前的辉煌,而这座办公大楼将成为他的锦上添花,将成千上万的员工引向距离他们的办公隔间仅一步之遥的百货公司。

“这就是未来几十年的样子,”他说。“只要你把赌注押在纽约,这都是安全的赌注。”

作者:乔丁·霍尔曼,金·哈辛,娜塔莉·王

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