本·阿里耶(Ben Aryeh)和他的家族拥有这座位于麦迪逊大道1020号的建筑已有40多年的历史，其中包括一楼的封闭式零售空间，这里曾经是纪梵希(Givenchy)的男装店，直到今年早些时候，才成为莉莉·普利策(Lilly Pulitzer)的纽约分店。

阿里耶在纽约拥有数十处零售、商业和住宅物业，今年早些时候，他正在与两个可能的租户就零售部分进行谈判——一个是奢侈品牌，一个是时尚品牌——当时他遇到了奢侈品精品店Fivestory的新老板凯伦·默里。他说，他被她对商店的愿景和诚实所吸引。

但是穆雷不可能负担得起其他竞争者提出的租金。“他说，‘别管钱了，跟我谈谈你的概念，’”默里告诉BoF。“然后他就爱上了它。”

今年2月，阿里耶不仅以折扣价向默里提供了这个空间，还建议他们成为商业伙伴——这是他第一次投资租客。作为交易的一部分，他将帮助她开设新的门店，一旦企业扭亏为盈，他将拥有一部分股权。两人现在正打算在苏荷区(Soho)的一个Aryeh拥有的地方再开一家Fivestory分店，在汉普顿(Hamptons)和棕榈滩(Palm Beach)也有分店。

新冠肺炎疫情迫使零售商店的房东和租户加深了他们在月租支票之外的关系，无论他们是在曼哈顿耀眼的摩天大楼还是郊区的购物中心。许多时尚品牌再也付不起房租了尤其是在城市和封闭的购物中心，那里的人流量仍只有疫情前水平的一小部分。与此同时，房东们担心，如果租客失败，他们将在空置的空间上坐上好几年。例如，8月份对曼哈顿百老汇大道店面的调查发现，有300多家店面空置，自2017年以来增长了近80%。

一些零售商向房东支付一定比例的收入，以弥补——甚至取代——他们的租金。越来越多的房东开始持有租客的股份。西蒙地产集团(Simon Property Group)今年收购了Forever 21和Brooks Brothers的股份，这两家公司都是该集团许多商场的租户。还有很多较小的交易，比如阿里耶和默里之间的协议。

房地产专业人士表示，这种趋势在2020年之前就已经开始了。亚博技术支持彩票快3美国和英国的许多商场运营商都与租户签订了收入分成协议。但疫情让这一趋势加速发展。

过去只是这些老派的房东在每个月初收取你的房租，(许多人)现在认为他们应该做出改变了。

道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)负责Fivestory租约的零售经纪人科里·舒斯特(Corey Shuster)表示:“过去，只有这些老派房东在每月初收取你的房租，(许多人)现在认为他们应该做出改变了。”“过去10年，随着电子商务的发展，零售业一直在发生变化，我认为这只是这种变化的一部分。”

为什么他们要合作

但对许多房东来说，提供这些便利设施以及投资或修改租赁结构是最后的手段:如果他们不这样做，那么他们就有可能在实体零售需求处于历史最低水平的时候失去租户。世邦魏理仕的一份报告显示，2020年第三季度，曼哈顿16条主要零售走廊的平均租金比上年下降了12.8%。

例如，西蒙和布鲁克菲尔德房地产集团(Simon and Brookfield Property Group) 9月收购J.C. Penney就是一个很好的例子。如果J.C. Penney在破产后被迫清算，这些房东将不得不处理商场里600多个空置的锚位，这也会促使其他租户在租约中提出共同租赁条款，允许他们要么搬走，要么重新谈判条款。

Compass的零售经纪人罗宾·艾布拉姆斯(Robin Abrams)说:“如果J.C.Penney关闭了他们的购物中心，对西蒙来说可能是有风险的，因为其他零售商会开始离开。”

在目前的大多数情况下，租户是有影响力的人，他们迫使房东同意某些安排，他们在今年之前永远不会签约。

穆雷说:“(一旦)你开始威胁破产，他们意识到他们无法让其他人支付租金，那么房东就会被迫考虑其他选择。”

尽管如此，市场还是开始了近年来朝着这个方向发展．世邦魏理仕的报告显示，今年第二季度租金可能大幅下降，但此前已经连续10个季度下降。

(一旦)你开始威胁破产，而他们意识到他们无法让其他人支付租金，那么房东就会被迫考虑其他选择。

艾布拉姆斯说:“在大流行之前，我们就开始看到这种情况，这种基本租金加百分比租金的模式开始被商场以外的房东接受。”“但为了留住现有租户并吸引新租户，如今的房东在如何安排交易方面要灵活得多，也有创意得多。”

真正的合作伙伴

由于与租户的成功有着更紧密的经济联系，房东将更多地参与到经营业务中。据房地产业主詹姆斯敦(Jamestown)总裁迈克尔·菲利普斯(Michael Phillips)介绍，该公司对大部分零售租户采用百分比租金加低底租的模式。

2020年初，当新冠肺炎病例开始上升时，詹姆斯敦(Jamestown)知道必须为零售商提供额外的支持。詹姆斯敦的房产包括曼哈顿的切尔西市场(Chelsea Market)，后来卖给了谷歌和购物中心马里布村(Malibu Village)。今年3月，该公司为租户推出了一个在线仪表盘，帮助他们在大流行期间找到赠款，改善他们的商业模式，并使用社交媒体等其他策略来推动在线销售。菲利普斯说，两个月后，詹姆斯敦宣布设立5000万美元的“重启”基金，专门用于减免租金和其他形式的流行病救济。

当房东和租客一起工作时，双方会合作提高销售额，分担装修甚至营销成本。菲利普斯说，詹姆斯敦甚至“孵化”年轻品牌，允许零售公司在其物业中采用快闪空间或新概念，通常租金低于市场水平。反过来，这些热闹的品牌最终会为詹姆斯敦的开发项目带来流量和炒作，不断变化的租户名单让这些零售目的地不会过时。

这种不断发展的关系将有利于零售业。

这些年来，“孵化”的品牌包括Sid Mashburn，它在亚特兰大詹姆斯敦拥有的西区食品区开设了第一家分店，以及切尔西市场的大麻用具品牌Higher Standards。

舒斯特说:“(房东)越来越了解情况，更加关注客户的商业模式，而不仅仅是寻找良好的财务报表。”“这种不断发展的关系将有利于零售业。这不仅仅是一种金钱利益，也是他们对签约租户的个人利益。”

承担风险

但分析人士警告称，额外拥有租户权益会带来一定的风险。虽然像詹姆斯敦这样的房东参与了租户的经营，但他们并不打算真正投资于租户。

首先，一些零售概念根本无法帮助，没有任何地主投资者可以扭转业务。

派珀桑德勒(Piper Sandler)房地产投资信托基金分析师亚历克斯·戈德法布(Alex Goldfarb)说:“救助租户与投资于他们能成功的希望之间是有区别的。”“补贴租户对任何人都没有帮助。”

戈德法布指出，西蒙对Aeropostale、Forever 21和最近对Brooks Brothers等零售商的投资，都是经过深思熟虑的投资。他说，西蒙最大的战略优势是在这些收购中与授权公司Authentic Brands Group合作。西蒙控制着房地产，而ABG带来的是制造和分销方面的专业知识。双方在购买时也很挑剔，选择品牌认知度最高的零售商这使得公司更有可能成功扭亏为盈。

当西蒙在2016年收购Aeropostale时——这是它的第一次零售收购——该品牌500家门店的EBITDA亏损了1亿美元。今年早些时候，该业主表示，Aeropostale的EBITDA有望达到8000万美元。

戈德法布说:“西蒙并不想涉足亏损业务，他们希望进入那些可以重组并赚钱的业务。”“他们只买下了破产租户的一小部分。”

你肯定不希望看到商场开发商到处都是自己的品牌。

从房东那里收钱也会给品牌带来风险。例如，一家擅长本地营销的小型连锁店不希望被迫扩大数十个零售足迹。

“你不希望看到商场开发商到处都是自己的品牌。在他们做出房地产决策的同时，他们必须保持品牌的完整性，这里有一个谨慎的平衡，”艾布拉姆斯说。“这不仅仅是一场房地产游戏。如果(房东)这么看，就会出现大问题。”

不过，在当前零售形势艰难的情况下，租户仍有足够的空间向房东寻求额外帮助。其结果可能是为每一段关系做出独特的创造性安排。除了成为商业伙伴之外，Fivestory的Murray还告诉Aryeh，她将在自己的店里展出并帮助销售来自他画廊的艺术品。

“我想说，现在没有规则，也没有标准，”艾布拉姆斯说。“每一笔交易都是独立的。”

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